1. 요약

자동가치산정모형(AVM)은 부동산 가치 추정 도구로서 점점 더 널리 채택되고 있습니다. 본 보고서는 미국, 영국, 캐나다의 공공 및 정부 주택 기관이 주거용 부동산 거래에서 AVM을 어떻게 활용하고 있는지 조사합니다. 연구 결과, 이러한 기관들이 AVM을 직접적으로 활용하여 매매하는 사례는 아직 발전 중이지만, 관련 정부 기관 및 주택 금융 생태계 내에서 AVM 기술이 상당히 도입되고 있음을 확인하였습니다 (1, 2). 주요 결과로, 미국의 HUD 및 GSE, 영국의 VOA, 캐나다의 CMHC 및 MPAC 등이 포트폴리오 평가, 리스크 평가, 거래 프로세스 간소화 등의 목적으로 AVM을 연구, 규제 또는 적극적으로 활용하고 있음을 발견하였습니다. AVM의 주요 장점으로는 효율성 향상, 비용 절감 가능성, 객관적인 평가 데이터 접근성이 포함됩니다. 본 보고서는 서울 및 한국의 공공 주택 기관이 AVM 도입을 검토하고 시범 운영하여 부동산 업무를 현대화할 가능성을 고려할 것을 제안합니다 (3).

2. 서론: 현대 부동산에서의 AVM 역할

2.1 AVM의 정의

AVM은 부동산 가치 평가에서 중요한 기술적 발전을 나타냅니다 (4). AVM은 수학적 모델링 및 광범위한 부동산 데이터에 대한 통계 분석을 통해 부동산 가치를 추정하는 컴퓨터 기반 시스템입니다. 이 모델은 공개된 부동산 기록, 과거 매매 데이터, 세금 평가 및 시장 동향 등 다양한 데이터 소스를 활용하여 평가를 수행합니다. 이러한 자동화된 접근 방식은 물리적 검사와 수작업 평가가 필요한 전통적인 감정 평가 방법과 비교할 때 신속성과 효율성 측면에서 상당한 이점을 제공합니다.

2.2 AVM의 발전과 중요성 증가

AVM은 수십 년 전부터 개발되었으며, 컴퓨팅 성능 및 데이터 접근성의 향상과 함께 발전해 왔습니다. 초기에는 주로 금융 부문에서 모기지 리스크 평가 목적으로 사용되었으나, 현재는 다양한 부동산 및 금융 산업 분야로 확산되고 있습니다 (1). 이러한 확산을 촉진한 주요 요인으로는 기술 발전, 대규모 데이터 활용 증가, 역동적인 시장에서 보다 효율적이고 비용 효율적인 가치 평가 도구에 대한 지속적인 수요 등이 있습니다. 또한, 규제 기관들의 관심이 높아지면서 AVM의 신뢰성과 공정성을 보장하기 위한 품질 관리 기준이 마련되고 있습니다 (5). 이는 AVM이 단순한 보조 도구에서 벗어나 신뢰성과 시장 신뢰를 유지하기 위해 면밀한 감독이 필요한 필수 요소로 인식되고 있음을 보여줍니다.

2.3 보고서 목적

본 보고서의 주요 목적은 미국, 영국, 캐나다의 공공 주택 기관 및 관련 정부 기관이 AVM을 주거용 부동산 거래에서 어떻게 활용하고 있는지 조사하고 문서화하는 것입니다. 이러한 국가들의 AVM 도입 사례를 제시함으로써, 서울주택도시공사(SH) 및 한국토지주택공사(LH)와 같은 한국의 공공 주택 기관이 AVM을 도입하여 부동산 업무를 간소화하고, 전통적인 감정 평가 비용을 절감하며, 부동산 취득 및 처분 의사 결정을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하는 방안을 제안합니다.

3. 미국: 공공 주택 기관의 AVM 채택

3.1 미국 AVM의 규제 환경

미국에서는 모기지 대출과 관련된 AVM 활용이 점점 더 엄격한 규제 감독을 받고 있습니다. 통화감독청(OCC), 연방예금보험공사(FDIC), 국가신용조합관리청(NCUA), 소비자금융보호국(CFPB), 연방주택금융청(FHFA) 등의 연방 기관이 AVM 사용에 대한 지침과 표준을 설정하는 데 중요한 역할을 하고 있습니다 (5). 이들 기관은 AVM을 통한 부동산 가치 평가의 신뢰성을 보장하고, 데이터 조작을 방지하며, 이해관계 충돌을 피하고, 차별 금지법을 준수하도록 품질 관리 기준을 마련하고 있습니다. 이러한 공동 규제 노력은 미국 정부가 AVM의 중요성과 영향을 인식하고 있으며, 금융 부문 전반에서 책임 있는 활용을 촉진하고자 한다는 점을 시사합니다.

3.2 연방 기관(HUD 및 GSE)의 AVM 활용

3.2.1 미국 주택도시개발부(HUD)

HUD는 AVM 기술에 대한 관심을 보이며, 특히 AVM의 인종적 편향 가능성을 연구하고 있습니다 (6). HUD는 부동산 감정 평가 및 가치 평등(PAVE) 행동 계획을 통해 알고리즘 편향을 방지하는 데 중점을 두고 있습니다 (7). 또한, HUD는 단독주택 처분 관련 규정에서 AVM을 대체적인 가치 평가 방법으로 허용하고 있으며, 이는 특정 거래 목적에서 AVM이 활용되고 있음을 시사합니다 (8).

3.2.2 정부지원기업(GSE) – 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)

패니메이와 프레디맥은 AVM을 광범위하게 활용하는 기관으로, 자체 AVM 모델(예: 프레디맥의 Home Value Explorer, HVE)을 개발하여 운영하고 있습니다 (9). 이들 기관은 AVM을 활용해 감정 평가 면제(Value Acceptance)를 제공하며, 특정 재융자 거래에서 절차를 간소화하고 비용을 절감하는 데 기여하고 있습니다 (10). 또한, 두 기관은 부동산 평가 표준화를 위한 통합 부동산 데이터셋(UPD)을 공동 개발하여, 데이터 기반 평가 방법론을 더욱 발전시키고 있습니다 (11).

3.3 주 및 지방 공공 주택 기관의 AVM 활용 사례

현재 연구 자료에서는 미국 주 및 지방 공공 주택 기관이 AVM을 직접 사용하여 주거용 부동산을 매매하는 명확한 사례가 확인되지 않았습니다. 그러나 연방 차원의 규제 환경과 AVM의 광범위한 수용을 고려할 때, 주 및 지방 기관에서도 AVM을 활용할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 공공 주택 기관(PHA)의 주택 매각 프로그램(예: Section 5(h) 프로그램)에서 AVM이 효율적인 초기 가치 평가 도구로 사용될 수 있습니다. 다만, 추가 연구를 통해 구체적인 사례를 발굴할 필요가 있습니다 (12).

4. 영국: 정부 주택 부문의 AVM 활용

4.1 영국 평가청(VOA) 및 AVM 활용

영국에서 평가청(Valuation Office Agency, VOA)은 지방세 및 사업세와 같은 과세 목적으로 부동산 평가 목록을 작성하고 유지하는 핵심 정부 기관이다. 또한 VOA는 공공 부문 전반에 걸쳐 부동산 평가 자문을 제공한다. 특히 VOA는 영국 주택 조사(English Housing Survey, EHS) 및 지방세 재평가와 같은 주요 공공 부문 기능을 위해 자체 자동가치산정모형(Automated Valuation Model, AVM)을 개발하고 적극적으로 활용하고 있다 (13). VOA의 AVM은 유사 부동산 데이터를 분석하여 대상 부동산의 가치를 산정하는 방식으로 운영된다. 이러한 VOA의 AVM 활용 사례는 정부 차원에서 조세 및 주택 조사와 같은 핵심 정책 수행에 자동가치산정 기술이 효율적이고 유용하다는 점을 조기에 인식했음을 보여준다. 이러한 정부 기관 내 경험은 향후 공공 주택 관련 거래에 AVM을 적용하는 데 강력한 선례가 될 수 있다.

4.2 국가 기관(Homes England) 및 지방 정부의 도입

제공된 연구 자료에서는 영국 정부의 주택 및 재개발 기관인 Homes England가 부동산 매입을 위해 AVM을 직접 사용한다는 명확한 언급은 없지만, 영국의 주택담보대출 시장에서는 AVM이 광범위하게 채택되고 있다 (14). 이러한 대출 기관의 AVM 활용은 공공 주택 거래에도 간접적인 영향을 미칠 가능성이 크며, 특히 공공 주택 기관이 금융 기관과 협력할 경우 그 영향이 더욱 두드러질 수 있다 (15). 또한, 영국의 ‘Right to Buy’ 제도는 사회 주택 세입자가 일정 요건을 충족할 경우 할인된 가격으로 자신의 주택을 구매할 수 있도록 지원하는데, 이 과정에서 부동산 가치 평가가 필수적이다 (16). 대규모 거래 프로그램에서 초기 평가 또는 시장 가격 산정 도구로 AVM이 활용될 가능성이 높다. VOA의 AVM 경험과 영국 주택담보대출 업계에서의 광범위한 사용 사례를 고려할 때, 공공 주택 부문에서 AVM을 적용할 수 있는 유리한 환경이 조성되어 있다고 볼 수 있다.

4.3 사례 연구 및 문서화된 활용 사례

연구에 따르면 영국 내 전체 주택담보대출의 약 50%가 AVM을 활용하여 심사되고 있다. 이러한 높은 수준의 AVM 수용률은 공공 주택 기관과 협력하는 대출 기관이 많다는 점을 고려할 때, 사회 주택 거래에서도 간접적으로 중요한 역할을 수행할 가능성이 크다. 또한, Hometrack은 영국에서 AVM을 제공하는 대표적인 기업으로, 주요 대출 기관들이 이 모델을 사용하고 있다 (18). 이러한 AVM 제공업체의 영향력과 금융 기관에서의 폭넓은 채택은 영국의 공공 주택 기관이 직접적으로 또는 금융 파트너를 통해 AVM 서비스를 활용하고 있을 가능성을 시사한다.

5. 캐나다: 공공 주택 정책에서의 AVM 활용

5.1 캐나다 모기지주택공사(CMHC) 및 AVM

캐나다의 주요 국가 주택 기관인 캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 자동가치산정 기술을 활용한 ’emili’ 심사 시스템을 운영하고 있으며, 이를 통해 차입자 리스크를 평가하고 모기지 보험과 관련된 부동산 가치를 확인한다. CMHC는 ’emili’가 엄밀한 의미에서 AVM으로 분류되지는 않지만, 부동산 가치에 대한 신속한 검증 기능을 제공함으로써 사실상 자동가치산정의 역할을 수행하고 있다고 설명한다 (19). CMHC의 ’emili’ 시스템 사용 사례는 캐나다의 주요 주택 기관이 위험 관리 및 의사 결정 프로세스를 보다 효율적으로 운영하기 위해 자동가치산정 기술을 신뢰하고 있음을 보여준다.

5.2 캐나다의 주 및 지방 주택 기관

캐나다의 주 단위에서는 온타리오주의 MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)과 같은 기관이 부동산 평가 및 산정에 중요한 역할을 수행하고 있다. MPAC은 공공 부문 기관 및 정부 기관이 부동산 정보를 열람하고 평가 서비스를 이용할 수 있도록 AVM을 포함한 propertyline 플랫폼을 제공한다 (20, 21). 또한, Teranet은 캐나다 전역의 주택 시장 추정치를 제공하는 전국적인 AVM 시스템을 운영하며, 이는 여러 금융 기관에서 활용되고 있다 (22). 이러한 MPAC 및 Teranet과 같은 기관을 통한 AVM 서비스의 제공은 캐나다에서 공공 주택 기관들이 해당 기술을 활용할 수 있는 견고한 인프라가 마련되어 있음을 보여준다.

5.3 캐나다 공공 주택 기관의 구체적인 사례

MPAC 및 Teranet을 통한 AVM 서비스의 광범위한 가용성과 CMHC의 ’emili’ 시스템 활용은 이러한 도구가 해당 부문에서 채택될 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 예를 들어, 프린스에드워드 카운티의 토지 판매 또는 처분에 관한 정책에는 감정평가 또는 기타 평가 방법1의 사용이 언급되어 있어 특정 유형의 거래에서 AVM의 효율성을 고려할 수 있는 맥락을 제시합니다 (23). 특정 공공 주택 기관이 매매에 AVM을 사용하는 직접적이고 공개적으로 문서화된 사례는 이 자료에서 눈에 띄지 않지만, 캐나다의 탄탄한 인프라와 정부 차원의 승인으로 인해 이러한 기관에서 AVM을 사용할 가능성이 높습니다.

6. 공공 주택 기관의 AVM 활용 목적 및 과정

6.1 초기 가치 산정

AVM은 공공 주택 기관이 부동산을 매입하거나 처분할 때 신속하고 비용 효율적인 방식으로 사전 가치를 추정하는 데 유용하다. 이러한 초기 평가 기능은 다수의 후보 부동산을 빠르게 검토하고 의사 결정 프로세스를 가속화하는 데 중요한 역할을 한다.

6.2 협상 지원

AVM이 제공하는 객관적인 데이터는 부동산 거래 협상에서 유용한 기준점이 될 수 있다. 특히 공공 주택 기관이 매입하거나 매각하는 과정에서 공정한 가격을 산정하는 데 도움이 되며, 시장에서 비교 가능한 부동산 가치를 신속하게 평가할 수 있는 기능을 제공한다.

6.3 자산 포트폴리오 가치 산정

광범위한 부동산 포트폴리오를 관리하는 기관의 경우, AVM을 활용하면 대규모 가치 평가를 보다 효율적으로 수행할 수 있다. 이는 자산 관리, 위험 평가 및 전략적 계획 수립에 필수적인 요소이다.

6.4 거래 절차 간소화

AVM은 신속한 부동산 평가를 제공하여 전체 거래 과정을 가속화할 수 있다. 일부 경우에서는 전통적인 감정평가보다 AVM을 활용하는 것이 더욱 효율적일 수 있으며, 신속한 의사 결정과 계약 체결을 지원한다.

6.5 규제 준수 및 품질 관리

AVM은 점점 더 높은 수준의 품질 관리 기준을 적용받고 있으며, 금융 기관과 보험사가 부동산 가치를 검증하는 중요한 도구로 활용되고 있다. 이를 통해 주택 시장의 투명성과 안정성을 높이는 데 기여할 수 있다.

7. 결론: 한국 공공 주택 기관에 대한 시사점 및 제안

미국, 영국 및 캐나다에서의 사례를 살펴볼 때, 공공 및 정부 관련 주택 부문에서 AVM의 활용이 증가하는 추세를 보이고 있다. 서울주택도시공사(SH공사) 및 한국토지주택공사(LH공사)는 이러한 해외 사례를 참고하여 부동산 운영의 현대화 및 효율성 향상을 모색할 수 있다. 이에 대해 다음과 같은 제안을 고려할 수 있다.

• AVM 제공업체와의 협력 검토
• AVM 활용 시범사업 추진
• AVM 관련 법적 규제 검토
• 데이터 품질 및 가용성 강화
• 기존 감정평가와 AVM을 혼합한 하이브리드 접근법 도입
• 국제 기관 및 전문가와의 협력 추진

AVM 기술을 신중히 도입함으로써 서울 및 한국의 공공 주택 기관들은 부동산 거래의 효율성을 높이고 비용을 절감하며, 궁극적으로는 주택 공급 및 운영을 개선할 수 있는 기회를 확보할 수 있다.

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