[현장 스토리] 전세 계약 무산의 진짜 원인 – 우리가 직접 본 ‘저평가’ 리스크
< English follows Korean >
25년 7월10일, 하우징포스트에 자이랜드 임동준 대표의 칼럼이 게재되었습니다.
👉 [하우징포스트 기사 “[임동준의 밸류 토크] “주택 감정방식 안 바꾸면, 전세사기 계속된다”” 보러가기]
해당 칼럼에서는 전세보증보험 제도의 사각지대인 ‘저평가 리스크’에 대해 다뤘습니다. 하지만 그 칼럼이 다 전하지 못한 ‘현장’ 이야기가 있습니다.
하우징포스트 칼럼에서는 제도적 문제와 기술적 대안에 대해 짚어보았지만, 해당 내용이 실제로 어떤 현장에서 비롯된 것인지까지는 다 전하기 어려웠습니다.
그래서 저희 자이랜드는 이 글을 통해, 7월 7일 정태식 한국국유부동산연구원 이사장(전 국무조정실 규제혁신추진단 전무위원)님과 함께한 현장 경험을 바탕으로 한 ‘칼럼의 배경 이야기’를 전해드리고자 합니다.
현장에서 직접 마주한 문제는 단순한 데이터의 오류를 넘어, 제도가 어떻게 실생활에서 작동하고 있는지를 생생하게 보여주었습니다.
7월 7일 정태식 이사장과의 현장 방문
저는 정태식 이사장과 함께 서울 송파구 암사동한 아파트 건물의 임대 현장을 찾았습니다.
건물주가 아파트형 주택 내 전세 계약을 진행 중이었는데, 최종 단계에서 임차인이 계약을 철회하는 일이 벌어졌습니다.
이유는 간단했습니다.
HUG의 전세보증보험에서 책정한 시세가 지나치게 낮게 산정되어 보증 한도가 나오지 않았기 때문입니다. 임차인은 결국 보증 없이 입주하는 것에 불안을 느껴 계약을 포기한 것이죠.
현장에서 정 이사장은 저희 자이랜드의 AVM(자동가치산정모델) 보고서를 꺼내 들고, 인근 유사 매물 및 실거래 데이터를 기반으로 설명을 이어갔습니다. 보고서에는 해당 건물 내 실거래가, 주변 매매 실거래가 시세의 추이 등을 반영한 신뢰도 높은 평가가 담겨 있었습니다. 이를 바탕으로 건물주와 상담을 이어갔고, 현장에 있던 한 건물주 분도 깊은 관심을 보였습니다.
기술이 포착하는 또 다른 진실: ‘보험이 안 되는 집들’
이 경험은 저희에게 중요한 질문을 던졌습니다. 전세보증보험의 역할은 위험을 방지하는 동시에, 선량한 임대인과 임차인의 권리를 보장하는 데 있지 않은가? 부정확하거나 과도하게 낮은 시세로 인해 보험가입이 막힌다면, 그 역시 일종의 제도적 실패입니다.
현재 제도상으로는 부동산원 시세가 부당하다고 판단될 경우, HUG와 계약된 감정평가법인을 통해 예비감정 및 본감정을 의뢰해야 합니다. 하지만 이 과정은 2~3주 이상 소요되고 비용도 부담되는 만큼, 현장에서는 쉽게 활용되지 못하는 현실적인 제약이 있습니다.
해당 건물의 소유주 역시 억울함을 호소했습니다.
이미 정태식의 고객은 부동산원과 국토부에 공시주택가격 시정 요청을 두 차례 진행했지만, 1차에서는 소폭 상향 조정만 이뤄졌고, 2차 진정은 “이유 없음”이라는 회신만 돌아왔다는 것이었습니다.
“실제 시장에서는 이 가격보다 훨씬 더 거래가 되고 있는데, 왜 보증이 안 되는지 모르겠다”며, 제도적으로 막힌 현실에 대한 답답함과 대응 방향에 대한 고민을 저희에게 털어놓았습니다.
AVM 기술의 새로운 가능성: 감정가 부풀리기 vs. 저평가 리스크 모두 대응
자이랜드는 그간 허위·부풀려진 감정가를 잡아내는 기술적 장치로서 AVM의 가능성을 강조해왔습니다. 그러나 이번 현장 경험은 저희에게 또 다른 사명감을 부여합니다. 합리적 가격에 거래되는 주택이 보험 시스템의 사각지대에 놓이는 일도 막아야 한다는 점입니다.
우리의 기술은 감정가를 ‘높게’ 혹은 ‘낮게’ 만들기 위한 도구가 아닙니다. 오히려 투명하고 근거 있는 평가를 통해 적정가치를 찾아주는 도구입니다. 그리고 그것이야말로 지금 이 시대가 필요한 가치평가의 방향입니다.
마치며
전세사기의 원인은 다양하지만, 그중 시세 왜곡과 저평가는 지금 당장 개선 가능한 문제입니다.
부동산원의 시세가 시장을 반영하지 못하고, 감정평가 또한 시의성과 접근성의 한계로 현실과 괴리될 때, 선량한 임대인과 임차인은 제도에서 배제됩니다.
자이랜드의 AVM과 같은 기술은 실거래 기반의 신속하고 투명한 가치 산정을 통해, 잘못된 탈락을 줄이고 진짜 고위험 매물에 집중할 수 있게 합니다.
지금 필요한 것은 단순한 기준 강화가 아니라, 정확하고 공정한 평가 기준의 혁신이며, 그 출발점은 데이터를 보는 방식에 있습니다.
자이랜드는 앞으로도 현장의 목소리를 데이터로 연결하고, 정책과 기술 사이의 다리를 놓는 역할을 계속해 나가겠습니다.
자이랜드(주)에 대하여
자이랜드는 한국인이 어디에 있든 사기, 불공정 관행, 과다 청구의 위험 없이 완전한 투명성을 바탕으로 안심하고 부동산 금융과 거래를 할 수 있는 세상을 꿈꿉니다.
가장 정확한 자동가치산정모형(AVM)을 통해 부동산 거래를 지원하며, 정확한 가치 평가와 투명한 거래 프로세스를 보장하는 것이 우리의 사명입니다. 우리는 부동산 사기를 예방하고 공정한 가격을 보호하며, 국내외 모든 부동산 관련 과정에서 원활하고 안전한 경험을 제공하기 위해 끊임없이 노력하고 있습니다.
더 자세한 내용을 원한다면, https://xai.land/ 를 방문하거나 LinkedIn ( https://www.linkedin.com/company/18522292/ ) 또는 Facebook ( https://www.facebook.com/xailand/ )의 업데이트를 팔로우하십시오.
[Field Story] The Real Reason Behind the Failure of Lease Contracts – The “Undervaluation Risk” We Saw Firsthand
On July 10, 2025, Housing Post published a column by myself, (Raymond Chetti, CEO of XAI Land).
While the Housing Post column addressed institutional issues and technical solutions, it was difficult to fully convey how these issues originated in real-world situations.
Therefore, XAI Land would like to share the “background story” of the column based on our on-site experience with Jyoung Tae-sik, President of the Korea Institute of National Property (Former executive member of the Government Policy Coordination Office’s Regulatory Innovation Promotion Team), on July 7.
The issues we encountered on-site went beyond simple data errors, vividly illustrating how the system operates in real life.
July 7 On-site Visit with Jyoung Tae-sik
I visited an apartment building in Amsa-dong, Songpa-gu, Seoul, with President Jyoung Tae-sik.
The building owner was in the process of signing a lease agreement for an apartment, but at the final stage, the tenant withdrew from the contract.
The reason was simple.
The market price set by HUG’s lease guarantee insurance was too low, so the guarantee limit was not reached. The tenant ultimately felt uneasy about moving in without a guarantee and decided to abandon the contract.
At the site, President Jyoung pulled out XAI Land’s AVM (Automated Valuation Model) report and continued his explanation based on data from similar nearby properties and actual transaction prices. The report contained a reliable evaluation reflecting the actual transaction prices within the building, trends in surrounding property transaction prices, and market trends. Based on this, we continued discussions with the building owner and one of the building owners present at the site also showed deep interest.
Another truth captured by technology: ‘Homes not covered by insurance’
This experience raised an important question for us. Isn’t the role of lease deposit insurance to prevent risks while protecting the rights of honest landlords and tenants? If insurance enrollment is blocked due to inaccurate or excessively low market prices, that too is a form of institutional failure.
Under the current system, if the Korea Real Estate Agency’s market price is deemed unfair, a preliminary appraisal and main appraisal must be commissioned through an appraisal firm contracted with HUG. However, this process takes over two to three weeks and involves significant costs, making it a practical constraint that is difficult to utilize on-site.
The building owner also expressed frustration.
Jeong Tae-sik’s client had already submitted two requests to the Korea Real Estate Agency and the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport to revise the publicly announced housing prices, but the first request resulted in only a slight upward adjustment, and the second request was simply replied with “no reason.”
“In the actual market, transactions are occurring at prices much higher than this, so I don’t understand why the guarantee isn’t being honored,” they shared their frustration with the institutional barriers and their concerns about how to proceed.
The new potential of AVM technology: Addressing both inflated appraisals and undervaluation risks
XAI Land has emphasized the potential of AVM as a technical tool to detect false or inflated appraisals. However, this on-site experience has given us another sense of mission: we must also prevent homes traded at reasonable prices from falling into the blind spots of the insurance system.
Our technology is not a tool to make appraisals “higher” or “lower.” Rather, it is a tool that helps find the appropriate value through transparent and evidence-based evaluations. And that is precisely the direction of value assessment that this era needs.
Conclusion
While the causes of lease fraud are diverse, market distortion and undervaluation are issues that can be improved immediately.
When the Korea Real Estate Agency’s market prices fail to reflect the market, and appraisals are disconnected from reality due to limitations in timeliness and accessibility, honest landlords and tenants are excluded from the system.
Technologies like XAI Land’s AVM enable swift and transparent value assessment based on actual transactions, reducing wrongful exclusions and allowing focus on genuine high-risk properties.
What is needed now is not merely stricter standards but an innovative approach to accurate and fair evaluation criteria, and the starting point lies in how we view data.
XAI Land will continue to connect on-site voices with data and serve as a bridge between policy and technology.
About XAI Land
XAI Land envisions a world where Koreans, no matter where they may call home, can confidently finance and transact real estate with complete transparency, free from the risks of fraud, unfair practices, or being ripped off.
Our mission is to support real estate transactions with the most accurate automated valuation models (AVMs), ensuring accurate valuations and transparent transaction processes. We are constantly striving to prevent real estate fraud, protect fair prices, and provide a seamless and secure experience in all real estate-related processes, both domestically and internationally.
For more information, visit https://xai.land/ or follow updates on LinkedIn (https://www.linkedin.com/company/18522292/) or Facebook (https://www.facebook.com/xailand/).
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