법적고지 (Legal Notice)
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자이랜드의 LENS 서비스가 제공하는 모든 부동산 자동 추정 가치(AVM 출력값)는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」상 감정평가가 아닙니다. 본 고지는 법무법인 도시와사람의 법률 의견서(2025. 2. 25.)에 근거하며, 귀하가 서비스를 이용하기 전에 본 고지의 전체 내용을 숙지하실 것을 권고합니다.
자이랜드의 LENS 서비스가 제공하는 모든 부동산 자동 추정 가치(AVM 출력값)는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」상 감정평가가 아닙니다. 본 고지는 법무법인 도시와사람의 법률 의견서(2025. 2. 25.)에 근거하며, 귀하가 서비스를 이용하기 전에 본 고지의 전체 내용을 숙지하실 것을 권고합니다.
1. 회사 정보
자이랜드 주식회사(XAI Land Inc.)는 서울특별시 강남구 봉은사로30길 68, 6층 219호(역삼동)에 주소를 둔 대한민국 법인으로, 대표이사 Raymond James Chetti가 운영하는 AI 기반 부동산 정보 기술 기업입니다.
2. AVM의 법적 지위 핵심
「감정평가 실무기준」(국토교통부고시 제2023-522호) 및 관련 법률 검토에 따라 다음 사항을 고지합니다.
- AVM은 감정평가가 아닙니다. 「감정평가 실무기준」 제5.2조는 “자동가치산정모형에 의한 추정가치는 감정평가액으로 볼 수 없다”고 명시합니다. LENS 리포트상 추정 가치는 동 기준에 따라 감정평가액이 아닙니다.
- 독립적 평가 효력이 없습니다. LENS 출력값은 법원 소송, 과세 기준, 행정 규제 소명, 보상 산정 등 공신력 있는 감정평가액이 요구되는 목적에 단독으로 활용될 수 없습니다.
- 보조적 참고자료입니다. 「감정평가 실무기준」 제5.2조①에 따라 AVM은 “감정평가의 보조적 수단으로 활용”하여야 합니다. 모든 최종 의사결정의 책임은 이용자 또는 해당 기관에 있습니다.
3. 은행업감독업무시행세칙 개정에 따른 기관 활용 근거 기관 이용자
「은행업감독업무시행세칙」 제18조의2 별표18 제5항 개정 (2022. 12. 7.)
자이랜드 주식회사는 2020년 2월부터 2023년 2월까지 금융규제 샌드박스(혁신금융서비스)에 참여하였습니다. 해당 샌드박스 기간 종료(2023. 2. 18.) 이전인 2022년 12월 7일, 샌드박스가 적용 특례를 부여하던 근거 규정인 「은행업감독업무시행세칙」 제18조의2 별표18 제5항이 개정되었습니다.
개정 내용 요지: 담보물건이 50세대 미만 아파트(한국부동산원 및 KB부동산 시세가 없는 경우), 단독주택, 빌라, 다가구주택 등인 경우, 은행은 4가지 표준 방법에 구애받지 않고 자체적으로 평가기준을 정하여 담보가치를 산정할 수 있습니다.
의미: 샌드박스 특례 없이도 은행이 LENS를 포함한 AVM 도구를 담보가치 산정의 자체 평가기준으로 채택하는 것이 일반 규정상 허용됩니다. 샌드박스는 이 규제 개선을 이끌어낸 검증 기간이었으며, 이제 동일한 활용이 모든 은행에 개방된 것입니다.
준수 요건: 단, 개정 규정은 “평가의 적정성을 확보하기 위해 객관적인 내부평가기준 및 통제장치를 마련하여 일관되게 적용”할 것을 요구하며, 기준을 달리 적용하려는 경우 여신심사위원회 등 내부합의 절차를 거쳐야 합니다. LENS의 모델 방법론 문서, 정확도 검증 보고서 및 감사 이력은 이 요건 충족을 위한 근거 자료로 제공될 수 있습니다.
적용 범위: 50세대 미만 아파트(시세 정보 부재 시), 단독주택, 빌라, 다가구주택 담보가치 산정 보조
적용 제외: 감정평가를 완전 대체하는 용도, 감정평가액이 법령상 요구되는 경우
자이랜드 주식회사는 2020년 2월부터 2023년 2월까지 금융규제 샌드박스(혁신금융서비스)에 참여하였습니다. 해당 샌드박스 기간 종료(2023. 2. 18.) 이전인 2022년 12월 7일, 샌드박스가 적용 특례를 부여하던 근거 규정인 「은행업감독업무시행세칙」 제18조의2 별표18 제5항이 개정되었습니다.
개정 내용 요지: 담보물건이 50세대 미만 아파트(한국부동산원 및 KB부동산 시세가 없는 경우), 단독주택, 빌라, 다가구주택 등인 경우, 은행은 4가지 표준 방법에 구애받지 않고 자체적으로 평가기준을 정하여 담보가치를 산정할 수 있습니다.
의미: 샌드박스 특례 없이도 은행이 LENS를 포함한 AVM 도구를 담보가치 산정의 자체 평가기준으로 채택하는 것이 일반 규정상 허용됩니다. 샌드박스는 이 규제 개선을 이끌어낸 검증 기간이었으며, 이제 동일한 활용이 모든 은행에 개방된 것입니다.
준수 요건: 단, 개정 규정은 “평가의 적정성을 확보하기 위해 객관적인 내부평가기준 및 통제장치를 마련하여 일관되게 적용”할 것을 요구하며, 기준을 달리 적용하려는 경우 여신심사위원회 등 내부합의 절차를 거쳐야 합니다. LENS의 모델 방법론 문서, 정확도 검증 보고서 및 감사 이력은 이 요건 충족을 위한 근거 자료로 제공될 수 있습니다.
적용 범위: 50세대 미만 아파트(시세 정보 부재 시), 단독주택, 빌라, 다가구주택 담보가치 산정 보조
적용 제외: 감정평가를 완전 대체하는 용도, 감정평가액이 법령상 요구되는 경우
4. 공공기관 이용에 관한 법적 근거
법무법인 도시와사람의 법률 의견(2025. 2. 25.)에 따르면, HUG·HF·SGI 등 공공기관은 다음의 조건 하에 자이랜드 AVM을 활용할 수 있습니다.
✔ 허용: 「감정평가법」 제5조 제1항에 저촉되지 않는 범위에서 보증심사, 기금심사, 사후관리 등의 보조 참고자료로 활용
✔ 허용: KB시세 등 기존 가치 산정 기준과의 교차 검증 도구로 활용
✔ 허용: 담보가치 모니터링, 리스크 조기경보 용도의 활용
✘ 제한: 감정평가를 완전 대체하는 용도(「감정평가법」 위반 소지)
✘ 제한: AVM 산출값을 독립적인 감정평가액으로서 공신력 있는 확인서·보고서 형태로 발급
✘ 제한: 과세, 규제 소명, 법적 분쟁 증거 자료로서의 단독 활용
✔ 허용: 「감정평가법」 제5조 제1항에 저촉되지 않는 범위에서 보증심사, 기금심사, 사후관리 등의 보조 참고자료로 활용
✔ 허용: KB시세 등 기존 가치 산정 기준과의 교차 검증 도구로 활용
✔ 허용: 담보가치 모니터링, 리스크 조기경보 용도의 활용
✘ 제한: 감정평가를 완전 대체하는 용도(「감정평가법」 위반 소지)
✘ 제한: AVM 산출값을 독립적인 감정평가액으로서 공신력 있는 확인서·보고서 형태로 발급
✘ 제한: 과세, 규제 소명, 법적 분쟁 증거 자료로서의 단독 활용
5. Basel III 및 금융감독 관련 적합성 안내 기관 이용자
자이랜드 AVM 서비스는 기관 이용자가 Basel III 체계 하의 내부 리스크 관리 프로세스에 통합할 수 있도록 설계되었습니다. 다음 사항을 안내합니다.
- 결정 지원 도구: 자이랜드는 은행 또는 공공기관의 담보가치 결정에 있어 의사결정 지원 인프라(Risk Infrastructure)로 기능합니다. 최종 언더라이팅 권한 및 책임은 해당 기관에 있습니다.
- 모델 문서화: 기관 이용자는 FSS(금융감독원) 감독 검토에 대비하여 자이랜드의 모델 방법론 백서, 정확도 검증 보고서(MdAPE 등) 및 모델 갱신 이력을 제공받을 수 있습니다. 기관 계약 시 요청하시기 바랍니다.
- 감독 대응 지원: 자이랜드는 기관 이용자가 내부 또는 외부 감독 검토 시 AVM 활용 방식을 설명할 수 있도록 관련 자료를 지원합니다. 단, 자이랜드가 규제 준수 여부를 보증하지는 않습니다.
6. 지적재산권
- 자이랜드 사이트, LENS 플랫폼, AVM 알고리즘, 모델 방법론, 서비스 로고 및 일체의 콘텐츠에 대한 저작권·지적재산권은 자이랜드 주식회사에 귀속됩니다.
- 이용자는 회사의 사전 서면 동의 없이 서비스 콘텐츠를 복제, 배포, 재판매하거나 파생 저작물을 작성할 수 없습니다.
- 서비스 데이터를 무단 크롤링, 스크래핑 또는 자동화된 방법으로 수집하는 행위는 금지됩니다.
7. 책임 제한
다음 경우 자이랜드는 어떠한 손해에 대해서도 책임을 부담하지 않습니다.
· LENS 추정 가치와 실제 부동산 거래금액 간의 차이로 인한 재산상 손해
· AVM 출력값을 감정평가액으로 오인하거나 이를 전제로 한 금융 거래에서 발생한 손해
· 본 고지 제4조에서 제한한 용도(과세, 소송 증거 등)로 서비스를 활용하여 발생한 손해
· 공공데이터 공급 중단, 천재지변, 불가항력으로 인한 서비스 오류
· 이용자의 귀책사유로 인한 손해
· LENS 추정 가치와 실제 부동산 거래금액 간의 차이로 인한 재산상 손해
· AVM 출력값을 감정평가액으로 오인하거나 이를 전제로 한 금융 거래에서 발생한 손해
· 본 고지 제4조에서 제한한 용도(과세, 소송 증거 등)로 서비스를 활용하여 발생한 손해
· 공공데이터 공급 중단, 천재지변, 불가항력으로 인한 서비스 오류
· 이용자의 귀책사유로 인한 손해
8. 데이터 출처 및 면책
- 자이랜드 AVM은 국토교통부 실거래가 공개시스템, 공시지가 등 공공데이터를 주된 데이터 소스로 활용합니다.
- 회사는 공공데이터의 정확성을 향상시키기 위해 노력하나, 공공데이터 자체의 오류에 대한 책임을 부담하지 않습니다.
- 모델 갱신 주기 사이의 시장 급변, 특수 거래, 개별 물건의 특수한 사정 등은 AVM 추정 가치에 자동으로 반영되지 않을 수 있습니다.
9. 준거법 및 관할
본 고지 및 자이랜드 서비스와 관련된 모든 법적 사항은 대한민국 법령에 따르며, 분쟁 발생 시 서울중앙지방법원을 제1심 관할 법원으로 합니다.
10. 문의
본 법적고지의 내용에 관한 문의 또는 기관 서비스 계약 관련 상담은 아래 연락처로 문의하십시오.
자이랜드 주식회사
이메일: contact@xai.land
전화: 010-5059-6208
주소: 서울특별시 강남구 봉은사로30길 68, 6층 219호(역삼동)