XAI Land를 통한 위험 방지 및 비용 절감 : 국내 아파트 시장 AVM의 가치 평가 금액 비교

< English follows Korean >

이 블로그의 게시물은 주택담보대출 평가 작업에 “K*시세”라는 자동 평가 모델(AVM)을 사용하고 있는 모든 대출 회사들을 위한 것입니다.

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자이랜드는 자사가 가지고 있는 아파트 AVM을 “K*시세”의 아파트 AVM과 비교한 결과, “K*시세”가 자이랜드보다 부동산을 과대평가하는 빈도와 총액이 상당히 높은 것으로 나타났습니다. (기준일: 2022년 6월 15일)

XAI Land는 2022년 6월 1일부터 6월 15일까지 국토교통부 실거래로 기록된 1,079개 아파트 호수에 대한 거래를 무작위로 추출하여 다음 결과를 도출했습니다. 비교 데이터는 2022년 6월 15일 “K*시세”에서 수집되었습니다.

“K*시세”의 AVM이 국토교통부 실거래가의 10% 이상 국내 아파트를 고평가한 총액은 5,141,600,000원으로 자이랜드 아파트 AVM 총액보다 1,552,300,000원이 높았습니다.

“K*시세”가 경기도, 충청남도, 대구광역시, 서울특별시, 인천광역시, 울산광역시, 전라북도, 전라남도에서 자이랜드보다 과대평가가 되어있음을 확인했습니다.

자이랜드는 어떻게 이것을 계산하였는가? 
“경기도 수원시 영통구 영통동 1052-2번지”, 1층, 전용면적이 59.79m²인 물건지를 보면

• K*시세의 AVM은 이 아파트의 가치를 525,000,000원으로 추정하였지만, 실제로는 410,000,000원에 거래가 기록되었음을 확인했습니다. K*시세는 이 물건지를 실거래가 대비 28%, 금액적으로는 115,000,000원을 더 높게 평가했음을 볼 수 있습니다.

• XAI Land의 AVM은 429,800,00원으로 평가했으며, 이 수치는 실거래가 대비 4.8% 높게 평가했음을 볼 수 있습니다.

국내 주택 담보 대출 상품을 취급하는 대출 금융 기관에 미치는 영향

K*시세는 현재 무료로 제공되는 서비스이지만 대출 회사들은 확인해 봐야 합니다. K*시세가 정말 무료 서비스이고, 추가적인 지출이 발생하고 있는 것은 아닌지? 과대 평가된 몇몇 부동산들의 담보 대출로 인하여 수억 원에 대한 초과 대출이 발생할 위험이 있습니다.

이 테스트의 자세한 결과를 확인하고 싶거나 자이랜드의 AVM을 이용하여 신청자의 회사 데이터와 테스트를 희망하는 경우, 귀하가 누구인지, 귀하의 조직, 테스트 희망 일정에 대한 부분들을 contact@xai.land로 보내주시기 바랍니다.

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Hedging risk & saving money with XAI Land: A test of AVM over-valuation in South Korea’s apartment market

This blog post is for any lending companies in South Korea who use another Automated Valuation Model (AVM) named K*시세 for their mortgage valuation work. 

On June 15, 2022, XAI Land tested its apartment AVM against K*시세’s apartment AVM and found that K*시세 over-values real estate more significantly than XAI Land in terms of the frequency in which real estate is overvalued and total value of real estate that is valued.

XAI Land sampled 1,079 random apartment transactions that were recorded from June 1 to June 15, 2022 to determine the following results. Data was gathered from K*시세 on June 15, 2022. 

1. The total value in which K*시세’s AVM overvalued apartments in South Korea by more than 10% of their actual transaction prices from MOLIT totalled 5,141,600,000 KRW, which is 1,552,300,000 KRW more in value than XAI Land’s apartment AVM. 

K*시세 overvalued apartments in excess than XAI Land in Gyeonggi-do, Chungcheongnam-do, Daegu, Seoul, Incheon, Ulsan, Jeollabuk-do, and Jeollanam-do.

How did XAI Land calculate this? 

Let’s look at an apartment located at “경기도 수원시 영통구 영통동 1052-2번지” on the first floor, whose gross floor area (전용면적) is 59.79 square meters:

• K*시세’s AVM estimated this apartment was valued at 525,000,000 KRW, when in fact a real transaction was recorded at the property for 410,000,000 KRW. K*시세 over-valued this apartment by 28% of the real transaction value by 115,000,000 KRW.

• For this same apartment, XAI Land’s AVM estimated 429,800,000 KRW, which is only 4.8% above what the real transacted value was. 

Implications of these results for lenders and financial institutions dealing with mortgage products in South Korea

K*시세 is currently a service that’s being provided to the public for free, but lenders should ask themselves – what price are you truly paying to use a “free service”? The value of a few properties that are over-valued can be equivalent to several hundreds of millions of Korean won in over-valued loans. 

If you may wish to test XAI Land’s enhanced AVM solution to verify the results of this test or to conduct your own internal testing, please email XAI Land at (contact@xai.land) with a brief explanation of who you are, your organization, and when you may wish to test XAI Land’s AVM solution.