서울주택도시공사와 한국토지주택공사의 매입임대주택 사업 문제점 분석 및 AVM의 역할

1. 서론: 대한민국 공공임대주택의 중요성과 당면 과제

대한민국에서 서울주택도시공사(SH)와 한국토지주택공사(LH)는 주거 안정을 위한 핵심적인 공공기관으로서, 취약 계층을 위한 저렴하고 안정적인 주택 공급에 주도적인 역할을 수행하고 있습니다. 이들 기관이 추진하는 다양한 주택 공급 사업 중 매입임대주택 사업은 기존 주택을 매입하여 저렴한 임대료로 공급함으로써 주거 취약 계층의 주거 안정에 크게 기여하고 있습니다. 그러나 대규모 부동산 매입 및 관리가 수반되는 매입임대주택 사업은 다양한 복잡성과 예측 불가능한 시장 상황에 직면하게 되며, 이는 정확하고 효율적인 자산 가치 평가의 중요성을 더욱 부각시킵니다.

매입임대주택 사업은 다양한 유형의 부동산을 광범위한 지역에서 매입해야 하므로, 각 자산의 고유한 특성과 변화하는 시장 상황을 정확하게 평가하는 것은 매우 어려운 과제입니다. 전통적인 감정평가 방식은 이러한 복잡성을 해결하는 데 한계를 드러낼 수 있으며, 이는 사업의 재정 건전성과 효율성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 본 보고서는 SH와 LH가 매입임대주택 사업에서 겪었던 주요 문제점들을 분석하고, 이러한 문제점들이 전통적인 감정평가 방식의 한계와 어떠한 연관성을 가질 수 있는지 심층적으로 논의하고자 합니다. 특히, 자동화된 가치 평가 모델(AVM)이 제공하는 데이터 기반의 객관적인 가치 평가 방식이 공공임대주택 사업의 효율성과 투명성을 어떻게 향상시킬 수 있는지에 대한 시사점을 제시하고자 합니다.

2. 서울주택도시공사의 매입임대주택 사업 경험: 주요 문제점 분석

서울주택도시공사(SH)는 매입임대주택 사업을 통해 서울시민의 주거 안정에 중요한 역할을 수행해 왔으나, 사업 추진 과정에서 여러 가지 문제점에 직면해 왔습니다. 특히, 고가 매입 문제는 지속적으로 제기되어 온 주요 쟁점 중 하나입니다 (1, 2). 이는 SH가 시장 가격보다 높은 가격으로 주택을 매입하여 예산 낭비 및 사업의 효율성 저하를 초래할 수 있다는 비판으로 이어졌습니다. 실제로 SH는 매입임대주택의 고가 매입에 대한 사회적 우려를 인식하고, 이를 해결하기 위한 다양한 대책을 모색하고 있습니다 (3).

고가 매입과 더불어, SH가 매입한 주택의 부실 자산화 문제도 간과할 수 없습니다 (4). 노후화된 주택을 매입하거나 충분한 검토 없이 자산을 취득할 경우, 예상치 못한 유지보수 비용이 발생하거나 장기간 공실로 남아 재정적인 부담을 가중시킬 수 있습니다 (5). 실제로 기초생활수급 대상자를 위한 매입임대주택의 경우, 입주 대상자를 채우지 못해 장기간 미임대되는 사례도 발생하고 있습니다 . 또한, 정부 지원금을 초과하는 매입 가격과 주택 노후화로 인한 수선유지비 증가는 SH의 재정 운영에 상당한 부담으로 작용하고 있으며, 저렴한 임대료로 인해 발생하는 사업 손실에 대한 정부 지원 부족 또한 어려움을 더하고 있습니다.

이러한 문제점들은 SH의 전반적인 재정 및 관리 운영에도 부정적인 영향을 미치고 있습니다 (5). 높은 매입 가격으로 인해 사업 자금 부담이 커지고, 부실 자산 관리 비용이 증가하는 반면, 임대 수익은 제한적이어서 사업 운영의 어려움을 야기할 수 있습니다. 따라서 SH는 매입임대주택 사업의 효율성을 높이고 재정 건전성을 확보하기 위해 고가 매입 방지 및 자산 관리 개선을 위한 다각적인 노력을 기울여야 할 필요성이 제기되고 있습니다.  

3. 서울주택도시공사의 전통적인 감정평가 방식 활용

서울주택도시공사(SH)는 매입임대주택 사업에서 전통적인 감정평가 방식을 주요한 가격 결정 수단으로 활용해 왔습니다 (6). SH의 주택 매입 절차를 살펴보면, 매도 신청 접수 후 현장 조사와 더불어 탁상 감정 평가가 이루어지는 것을 확인할 수 있습니다. 이는 초기 단계에서 주택의 대략적인 가치를 파악하는 데 활용되는 것으로 보입니다. 이후, 매입 심의를 통과한 주택에 대해서는 1차 및 2차 감정 평가가 실시됩니다 (7). 특히, 매입 가격은 SH와 매도인이 각각 선정한 두 업체의 감정 평가 금액의 중간값으로 결정되는 방식이 적용되어 왔습니다 (7). 이는 매입 가격 결정 과정의 공정성을 확보하기 위한 노력으로 해석될 수 있습니다.

SH는 감정평가 외에도 매입 가격의 적정성을 검토하기 위해 다양한 노력을 기울이고 있습니다. 예를 들어, 호당 매입 가격 상한가 적용, 재조달원가 등 원가 추정액과 비교, 매입 심의 시 외부 전문가 사업성 검토 등의 절차를 통해 고가 매입을 방지하고자 노력하고 있습니다. 또한, SH는 감정평가 기반의 매입 가격 책정 방식에 대해 심도 있게 분석하고 있으며, 공공전세주택과 같은 새로운 유형 도입이나 매입 물량 확대 등 정책적 요구가 매입 가격 형성에 미치는 영향 등 외부 요인과 상관없이 매입 가격을 합리적으로 책정할 수 있는 방안을 모색하고 있습니다. 이러한 노력은 기존의 감정평가 방식에만 의존하는 것의 한계를 인식하고, 보다 합리적인 가격 결정 시스템을 구축하고자 하는 SH의 의지를 보여줍니다.

4. 한국토지주택공사의 매입임대주택 사업 경험: 주요 문제점 분석

한국토지주택공사(LH) 또한 매입임대주택 사업을 추진하는 과정에서 다양한 문제점에 직면해 왔습니다. SH와 마찬가지로, LH 역시 고가 매입 논란에서 자유롭지 못했습니다 (1, 8, 9). 시민단체들은 LH가 민간 주택을 시세보다 비싸게 매입하여 세금을 낭비하고 있다고 주장하며, 매입 가격 결정 방식에 대한 개선을 요구해 왔습니다. 실제로 LH의 임대주택 매입 가격은 매년 상승하는 추세를 보이고 있으며, 이는 고가 매입 논란을 더욱 증폭시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

고가 매입 문제 외에도, LH는 매입임대주택의 부실관리 문제에 직면하고 있습니다 (10, 11). 입찰 방식 변경으로 인해 관리 용역비가 낮아지면서 관리 업체의 운영난과 관리 품질 저하에 대한 우려가 제기되고 있으며, 이는 결국 입주민들의 불편으로 이어질 수 있습니다. 또한, LH는 매입임대주택 사업의 실적 달성률이 저조한 문제점을 드러내고 있습니다. 이는 부동산 시장 상황, 예산 부족 등 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있지만, 효과적인 매입 전략 및 가격 결정 방식의 부재 또한 원인으로 지목될 수 있습니다. 더불어, 정부의 매입임대주택 정책이 부동산 경기 부양에 초점을 맞추고 있어, 정작 취약 계층에게 돌아갈 몫이 줄어들 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다 (12).

5. 한국토지주택공사의 전통적인 감정평가 방식 활용

한국토지주택공사(LH) 역시 매입임대주택 사업에서 전통적인 감정평가 방식을 중요한 가격 결정 수단으로 활용해 왔습니다. LH는 기존 주택 매입 시 두 개의 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 그 평균 금액을 매입 가격으로 결정하는 방식을 채택해 왔습니다 (8). 이는 SH와 유사하게, 감정평가 과정의 객관성과 공정성을 확보하기 위한 노력으로 볼 수 있습니다. LH의 감정평가 시에는 시장성, 비용성, 수익성 등 다양한 요소가 종합적으로 고려되는 것으로 알려져 있습니다.

그러나 고가 매입 논란이 지속적으로 제기됨에 따라, LH는 기존의 감정평가 방식의 한계를 인식하고 가격 산정 방식을 개선하기 위한 노력을 적극적으로 추진하고 있습니다. 특히, 원가법을 활용하여 매입 가격을 산정하는 방식을 도입하고 있으며, 이는 시장 상황에 따라 변동성이 큰 감정가 대신 실제 건축 비용을 기준으로 가격을 결정함으로써 고가 매입을 방지하고자 하는 취지로 해석됩니다 (13). 또한, LH는 감정평가사협회와 협력하여 매입임대 전용 감정평가 가이드라인을 개발하고, 감정평가사 선정 방식 또한 매도자 추천 방식에서 감정평가사협회 추천 방식으로 변경하여 평가의 객관성을 높이고자 노력하고 있습니다 (14).

더 나아가, 수도권 100호 이상 주택에 대해서는 공사비 연동형 가격 산정 방식을 시범 도입하여 토지 가격은 감정평가로, 건물 가격은 실제 공사비에 연동하여 결정하는 방식을 통해 매입 가격의 적정성을 확보하고자 합니다. 이러한 일련의 변화들은 LH가 기존의 전통적인 감정평가 방식의 한계를 극복하고 보다 합리적인 가격 결정 시스템을 구축하기 위해 적극적으로 노력하고 있음을 보여줍니다.

6. 전통적인 감정평가 방식이 서울주택도시공사의 문제점에 미친 잠재적 영향

서울주택도시공사(SH)가 매입임대주택 사업에서 겪었던 주요 문제점들, 특히 고가 매입 및 부실 자산화 문제는 SH가 오랫동안 의존해 온 전통적인 감정평가 방식의 내재적인 한계와 밀접한 관련이 있을 수 있습니다. 인간 감정평가사에 의존하는 전통적인 방식은 다음과 같은 잠재적인 문제점을 내포하고 있습니다.

첫째, 주관성 및 편향 가능성입니다. 아무리 숙련된 감정평가사라 할지라도 시장 상황을 해석하고 유사 사례를 비교하는 과정에서 개인의 주관이 개입될 수 있으며, 이는 평가 결과의 편차를 야기할 수 있습니다. 특히, SH의 과거 사례에서 매도인이 감정평가사를 선정하는 과정은 평가액 상승을 유도할 수 있는 잠재적인 편향성을 내포하고 있었습니다 (15).

둘째, 시장 변화에 대한 즉각적인 반영의 어려움입니다. 전통적인 감정평가는 과거의 실거래가 데이터를 기반으로 이루어지기 때문에, 부동산 시장의 급격한 변동 상황을 신속하게 반영하기 어렵습니다. 이는 시장 가격이 하락하는 시기에는 고가 매입으로 이어질 수 있으며, 반대로 시장 가격이 상승하는 시기에는 적정 가격으로 매입하기 어려워 사업 추진에 차질을 빚을 수 있습니다.

셋째, 비교 가능한 데이터의 부족 문제입니다. 아파트와 같이 거래가 활발한 부동산 유형의 경우에는 비교적 정확한 감정평가가 가능하지만, 빌라나 다세대 주택과 같이 유사 매물이 적거나 거래 빈도가 낮은 부동산 유형의 경우에는 객관적인 비교 기준을 찾기 어려워 감정평가의 정확성이 떨어질 수 있습니다. 이는 SH가 다양한 유형의 주택을 매입해야 하는 상황에서 고가 매입 및 부실 자산 발생의 원인이 될 수 있습니다.

넷째, 특정 시점의 가치 평가라는 한계입니다. 감정평가는 특정 시점의 부동산 가치를 평가하는 것이므로, 실제 매입 시점까지 시간차가 발생할 경우 시장 상황 변화로 인해 평가액과 실제 가치가 달라질 수 있습니다. 이는 SH가 감정평가 시점과 실제 매입 시점 사이의 시장 변화를 제대로 반영하지 못하여 예상치 못한 손실을 볼 수 있는 위험을 증가시킵니다.

SH 스스로도 감정평가에만 의존하는 매입 가격 책정 방식에 대한 문제점을 인식하고 있으며, 이는 전통적인 감정평가 방식이 SH의 매입임대주택 사업의 문제점에 일정 부분 영향을 미쳤을 가능성을 시사합니다 (16). 감사원 감사 결과 또한 SH의 자산 매입 및 관리 과정에 대한 문제점을 지적했을 가능성을 배제할 수 없습니다 (17).

7. 전통적인 감정평가 방식이 한국토지주택공사의 문제점에 미친 잠재적 영향

한국토지주택공사(LH)가 매입임대주택 사업에서 겪었던 문제점들 역시 전통적인 감정평가 방식의 한계와 연관될 수 있습니다. LH 또한 SH와 유사하게 인간 감정평가사에 의존하는 방식을 주로 사용해 왔으며, 이는 다음과 같은 문제점을 야기했을 가능성이 있습니다.

첫째, 고가 매입 논란의 지속입니다. LH는 SH보다 더 큰 규모로 매입임대주택 사업을 추진하면서 고가 매입 논란에 지속적으로 휘말려 왔습니다. 이는 전통적인 감정평가 방식이 시장 상황을 제대로 반영하지 못하거나, LH의 대규모 매입 수요가 오히려 시장 가격 상승을 부추기는 요인으로 작용했을 가능성을 시사합니다. 특히, LH가 아파트에 비해 상대적으로 시장 정보가 부족한 빌라나 다세대 주택을 매입하는 과정에서 감정평가의 정확성이 떨어져 고가 매입으로 이어졌을 가능성을 배제할 수 없습니다.

둘째, 부실관리 가능성의 증대입니다. 만약 LH가 전통적인 감정평가 과정에서 매입 대상 주택의 실제 상태나 장기적인 유지보수 필요성을 제대로 평가하지 못했다면, 매입 후 예상치 못한 관리 비용이 발생하거나 주택의 가치가 빠르게 하락하여 부실 자산화될 가능성이 있습니다. 이는 LH의 재정 부담을 가중시키고, 입주민들에게 불편을 초래할 수 있습니다 (19, 20).

셋째, 낮은 사업 실적 달성률에 영향을 미쳤을 가능성입니다. LH가 목표로 하는 매입 물량을 달성하지 못하는 배경에는 다양한 요인이 존재하겠지만, 전통적인 감정평가 방식이 시장 가격과 괴리되어 매도자와의 가격 협상에 어려움을 겪었을 가능성도 고려해 볼 수 있습니다 (11). 특히, 부동산 시장의 변동성이 큰 시기에는 전통적인 방식이 적시에 적정 가격을 제시하지 못하여 매입 계약 성사율을 낮출 수 있습니다.

LH는 이러한 문제점을 인식하고 최근 원가법 도입, 감정평가사협회 협력 강화, 공사비 연동형 가격 산정 방식 도입 등 다양한 노력을 기울이고 있습니다 3. 이는 LH 또한 전통적인 감정평가 방식의 한계를 인지하고, 보다 객관적이고 효율적인 가격 결정 시스템을 구축하고자 노력하고 있음을 보여줍니다. 특히, 아파트와 달리 다세대 주택의 경우 시세 비교가 어려워 고가 매입 가능성이 높다는 점을 고려할 때 3, LH의 이러한 변화는 시의적절하다고 평가할 수 있습니다.

8. 자동가치산정모형(AVM)의 장점: 데이터 기반의 향상된 부동산 가치 평가

자동가치산정모형(AVM)은 전통적인 감정평가 방식의 대안으로서, 다양한 데이터 포인트를 기반으로 부동산의 시장 가치를 신속하고 객관적으로 추정하는 컴퓨터 시스템입니다. AVM은 공공 기록, 시장 동향, 과거 거래 데이터, 위치 정보 등 방대한 데이터를 분석하여 부동산 가치를 예측하며, 이는 인간 감정평가사가 현장 방문 및 수동 분석에 의존하는 전통적인 방식과 뚜렷한 차이를 보입니다.

AVM의 주요 장점은 다음과 같습니다.

첫째, 속도와 효율성입니다. AVM은 전통적인 감정평가에 소요되는 시간과 노력을 대폭 절감하여 거의 즉각적인 가치 평가 결과를 제공할 수 있습니다 .

둘째, 비용 절감 효과가 큽니다. 현장 방문, 감정평가 수수료 등 전통적인 방식에 따르는 비용을 절감할 수 있어 경제적입니다 .

셋째, 일관성과 객관성을 확보할 수 있습니다. 표준화된 데이터와 알고리즘을 사용하므로 인간의 주관적인 판단이나 편견을 배제하고 일관된 평가 결과를 도출할 수 있습니다.

넷째, 확장성이 뛰어납니다. 대규모 부동산 포트폴리오의 가치를 동시에 평가할 수 있어 공공기관과 같이 많은 자산을 관리해야 하는 경우에 유용합니다.

다섯째, 광범위한 데이터 접근성을 가집니다. 다양한 공공 및 민간 데이터베이스에 접근하여 포괄적인 분석을 수행할 수 있습니다 .

특히, 자이랜드의 AVM은 경매매각가율 분석 기능을 제공하여 부동산 가치 평가에 더욱 심층적인 통찰력을 제공할 수 있습니다. 경매는 시장의 실제 수요와 공급을 반영하는 가격 결정 메커니즘이며, 경매매각가율 분석은 특정 지역 또는 유형의 부동산에 대한 시장의 평가 변화를 파악하는 데 중요한 지표가 될 수 있습니다. 이는 전통적인 감정평가가 포착하기 어려운 실시간 시장 동향을 파악하고, 잠재적인 고평가 또는 저평가된 자산을 식별하는 데 도움이 될 수 있습니다. 경매 감정평가는 담보 감정평가와 달리 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 결정되는 경우가 많으며, 경매 감정가와 실제 낙찰가 사이에는 시장 상황 변화 등 다양한 요인으로 인해 차이가 발생할 수 있다는 점을 고려할 때, 경매매각가율 분석은 부동산의 실질적인 가치를 판단하는 데 유용한 보조 지표가 될 수 있습니다. 정부 기관 및 세무 당국에서도 대규모 부동산 가치 평가에 자동화된 모델을 활용하는 사례가 증가하고 있다는 점은 AVM의 실용성과 효율성을 입증합니다.

9. 결론: 자동화된 가치 평가 모델을 활용한 공공임대주택 자산 관리 효율화

본 보고서의 분석 결과, 서울주택도시공사(SH)와 한국토지주택공사(LH)가 매입임대주택 사업에서 겪었던 주요 문제점들, 특히 고가 매입 및 이로 인한 재정 부담, 부실 자산 발생 가능성 등은 전통적인 감정평가 방식의 내재적인 한계와 상당 부분 연관될 수 있음을 확인했습니다. 전통적인 감정평가 방식은 주관성, 시장 변화에 대한 늦은 반영, 비교 가능한 데이터 부족 등의 문제점을 안고 있으며, 이는 대규모의 다양한 부동산을 매입해야 하는 공공임대주택 사업의 특성상 더욱 두드러질 수 있습니다.

자동가치산정모형(AVM)은 이러한 전통적인 방식의 한계를 극복하고 보다 정확하고 효율적인 부동산 가치 평가를 가능하게 하는 대안으로 부상하고 있습니다. 특히, 자이랜드의 AVM이 제공하는 경매매각가율 분석 기능은 시장의 실질적인 평가를 반영하여 SH와 LH가 보다 정보에 기반한 매입 결정을 내리고, 잠재적인 고가 매입 위험을 줄이며, 궁극적으로는 자산 관리의 효율성을 높이는 데 크게 기여할 수 있습니다. 경매 데이터는 시장의 즉각적인 반응을 보여주는 중요한 지표이며, 이를 활용한 가치 평가는 전통적인 방식으로는 얻기 어려운 통찰력을 제공할 수 있습니다.

결론적으로, SH와 LH는 매입임대주택 사업의 효율성과 투명성을 제고하고, 공공 자금의 효율적인 사용을 위해 자동화된 가치 평가 모델과 같은 데이터 기반의 현대적인 기술을 적극적으로 도입하는 것을 고려해야 합니다. 자이랜드의 AVM이 제공하는 경매매각가율 분석은 이러한 노력에 중요한 기여를 할 수 있으며, 이는 결국 주거 취약 계층에게 보다 안정적이고 효율적인 주거 환경을 제공하는 데 도움이 될 것입니다.

자이랜드(주)에 대하여

자이랜드는 한국인이 어디에 있든 사기, 불공정 관행, 과다 청구의 위험 없이 완전한 투명성을 바탕으로 안심하고 부동산 금융과 거래를 할 수 있는 세상을 꿈꿉니다.

가장 정확한 자동가치산정모형(AVM)을 통해 부동산 거래를 지원하며, 정확한 가치 평가와 투명한 거래 프로세스를 보장하는 것이 우리의 사명입니다. 우리는 부동산 사기를 예방하고 공정한 가격을 보호하며, 국내외 모든 부동산 관련 과정에서 원활하고 안전한 경험을 제공하기 위해 끊임없이 노력하고 있습니다.

더 자세한 내용을 원한다면, https://xai.land/ 를 방문하거나 LinkedIn ( https://www.linkedin.com/company/18522292/ ) 또는 Facebook ( https://www.facebook.com/xailand/ )의 업데이트를 팔로우하십시오.

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Analyzing the problems of Seoul Housing and Urban Corporation and Korea Land and Housing Corporation’s buy-to-let housing business and the role of AVMs

1. Introduction: The Importance and Challenges of Public Rental Housing in South Korea

In South Korea, the Seoul Housing and Urban Corporation (SH) and the Korea Land and Housing Corporation (LH) are key public institutions for housing stability, playing a leading role in providing affordable and stable housing for vulnerable populations. Among the various housing supply projects promoted by these organizations, the buy-to-let housing business contributes significantly to the housing stability of the vulnerable by purchasing existing housing and offering it at affordable rents. However, the buy-to-let housing business, which involves the acquisition and management of large-scale properties, faces various complexities and unpredictable market conditions, which further highlights the importance of accurate and efficient asset valuation.

The buy-to-let business involves the acquisition of many different types of properties across a wide geographic area, making it extremely challenging to accurately assess each property’s unique characteristics and changing market conditions. Traditional valuation methods can prove limited in addressing this complexity, which can directly impact the financial health and efficiency of the business. This report therefore analyzes the key challenges that SH and LH have faced in their buy-to-let housing business and discusses in depth how these challenges may be related to the limitations of traditional valuation methods. In particular, we present implications for how the data-driven and objective valuation approach provided by automated valuation models (AVMs) can improve the efficiency and transparency of the public rental housing business.

2. Seoul Housing and Urban Corporation’s experience with buy-to-let housing: analyzing key issues

The Seoul Housing and Urban Corporation (SH) has been playing an important role in the housing stability of Seoul residents through its buy-to-let housing program, but has faced a number of challenges in the process. In particular, the issue of overpriced buy-to-let housing is one of the main issues that has been raised consistently (1, 2). This has led to criticism that SH is buying homes at above-market prices, which could lead to wasted budgets and reduced business efficiency. In fact, SH recognizes social concerns about the overpricing of buy-to-let homes, and is exploring various measures to address them (3).

In addition to overpriced purchases, the problem of distressed assetization of SH’s purchased homes cannot be overlooked (4). Buying an aging home or acquiring a property without doing enough research can lead to unexpected maintenance costs or prolonged vacancies that add to your financial burden (5).

In fact, there are cases where purchased rental housing for basic living allowance recipients are not filled and remain unrented for long periods of time. In addition, the purchase price that exceeds the government subsidy and the increasing repair and maintenance costs due to the deterioration of the housing are placing a significant burden on SH’s financial operations, and the lack of government support for business losses caused by unaffordable rents adds to the difficulties.

These challenges are also negatively impacting SH’s overall financial and administrative operations (5).

High purchase prices can increase the burden on business funds and increase the cost of managing non-performing assets, while limited rental revenue can cause difficulties in business operations. Therefore, there is a need for SH to make multifaceted efforts to prevent overpriced purchases and improve asset management in order to increase the efficiency and secure the financial health of the buy-to-let housing business.

3. Leveraging the traditional appraisal method of the Seoul Housing and Urban Corporation

Seoul Housing and Urban Corporation (SH) has been using traditional appraisals as the primary pricing tool in its buy-to-let housing business (6). If you look at SH’s home purchase process, you’ll see that after receiving an offer, there is an on-site inspection followed by a tabletop appraisal. This seems to be used to get a rough idea of the home’s value at an early stage. Then, if the home is accepted for purchase, a primary and secondary appraisal is conducted (7). In particular, the purchase price has been determined as the median of the appraisal values of two vendors selected by SH and the seller, respectively (7). This can be interpreted as an effort to ensure fairness in the purchase price determination process.

In addition to appraisals, SH makes various efforts to review the appropriateness of purchase prices. For example, we strive to prevent overpriced acquisitions through procedures such as applying a cap on the purchase price per unit, comparing it to cost estimates such as re-procurement costs, and reviewing the business feasibility of acquisitions by external experts when deliberating on acquisitions. SH is also analyzing the appraisal-based method of setting purchase prices in depth, and is looking for ways to set purchase prices reasonably regardless of external factors, such as the impact of policy demands such as the introduction of new types of housing, such as public rental housing, or the expansion of the purchase volume on the formation of purchase prices. These efforts recognize the limitations of relying solely on traditional appraisal methods and demonstrate SH’s commitment to building a more rational pricing system.

4. Korea Land and Housing Corporation’s experience in the buy-to-let housing business: analyzing key issues

The Korea Land and Housing Corporation (LH) has also faced various challenges in its buy-to-let housing business. Like SH, LH has not been immune to overpricing controversy (1, 8, 9). Civil society organizations have argued that LH is wasting taxpayer dollars by buying private housing above market value, and have called for changes to the way purchase prices are determined. In fact, LH’s purchase prices for rental housing have been rising every year, further amplifying the overpricing controversy.

In addition to the problem of overpriced acquisitions, LH is also facing the problem of mismanagement of its buy-to-let properties (10, 11).

The change in bidding method has lowered the cost of management services, raising concerns about management companies’ operational difficulties and deteriorating management quality, which in turn may lead to inconvenience for residents. LH is also facing the problem of underperformance in its buy-to-let housing business. This may be affected by various factors such as real estate market conditions and budget shortages, but the lack of effective acquisition strategies and pricing methods can also be blamed. In addition, there are concerns that the government’s buy-to-let policy is focused on stimulating the real estate market, which may result in less money going to the most vulnerable (12).

5. Leveraging the traditional appraisal method of Korea Land and Housing Corporation

Korea Land and Housing Corporation (LH) has also used traditional appraisals as an important pricing tool in its buy-to-let housing business. LH has adopted a practice of requesting appraisals from two appraisal firms when purchasing existing homes and determining the average value as the purchase price (8). Similar to SH, this can be seen as an effort to ensure objectivity and fairness in the appraisal process. LH’s appraisals are said to take into account a variety of factors, including marketability, cost, and profitability.

However, as the issue of overpricing continues to be raised, LH recognizes the limitations of the existing appraisal method and is actively pursuing efforts to improve its pricing methodology. In particular, LH is introducing the cost method to calculate the purchase price, which aims to prevent overpricing by determining the price based on the actual construction cost instead of the appraised value, which is subject to volatility depending on market conditions (13). LH is also working with the Appraisal Institute to develop guidelines for buy-to-let-specific appraisals and to change the way appraisers are selected from seller-recommended to appraiser association-recommended to increase the objectivity of appraisals (14).

Furthermore, LH is piloting a construction cost-linked pricing method for houses of 100 units or more in the metropolitan area to ensure the appropriateness of the purchase price by determining the land price based on appraisal and the building price based on actual construction costs. These changes show that LH is actively working to overcome the limitations of the traditional appraisal method and build a more reasonable pricing system.

6. The potential impact of traditional appraisal methods on the problems of the Seoul Housing and Urban Corporation

The major problems that Seoul Housing and Urban Corporation (SH) has experienced in its buy-to-let housing business, particularly overpriced acquisitions and non-performing assets, can be closely linked to the inherent limitations of the traditional appraisal methodology that SH has long relied on. The traditional approach of relying on human appraisers presents a number of potential problems, including the following

First, subjectivity and possible bias. Even the most skilled appraisers are subject to personal biases in interpreting market conditions and comparing similar cases, which can lead to bias in appraisal results. In particular, in SH’s past cases, the seller’s selection of an appraiser was fraught with potential biases that could lead to an inflated appraisal (15).

Second, it’s hard to react to market changes immediately. Because traditional appraisals are based on historical data, it’s difficult to quickly reflect rapid changes in the real estate market. This can lead to overpriced purchases when market prices are falling, and conversely, when market prices are rising, it can be difficult to purchase at the right price, which can disrupt your business.

Third, there is a lack of comparable data. For highly traded property types, such as apartments, valuations can be relatively accurate, but for properties with fewer comparables or less frequent transactions, such as villas or multi-family homes, it can be difficult to find objective comparables, which can lead to inaccurate valuations. This can lead to overpriced acquisitions and non-performing assets in situations where SH needs to acquire different types of homes.

Fourth, there’s the limitation of a point-in-time valuation. An appraisal is an estimate of the value of a property at a specific point in time, so if there is a time lag between the appraisal and the actual purchase, the appraised value may differ from the actual value due to changing market conditions. This increases the risk that SH may not properly reflect market changes between the time of appraisal and actual purchase, resulting in unexpected losses.

SH itself recognizes the problems with a purchase pricing approach that relies solely on appraisals, suggesting that traditional appraisal methods may have played a part in the problems with SH’s buy-to-let business (16). It is possible that the audit findings also point to problems with SH’s asset acquisition and management processes (17).

7. The potential impact of traditional appraisal methods on Korea Land and Housing Corporation’s problems

The problems that Korea Land and Housing Corporation (LH) has experienced in its buy-to-let housing business can also be linked to the limitations of traditional appraisal methods. Similar to SH, LH has relied heavily on human appraisers, which may have led to the following issues.

First, the overpriced buyout controversy continues. LH has been involved in overpricing controversies as it has pursued its buy-to-let housing business on a larger scale than SH. This suggests that the traditional appraisal method may not reflect market conditions properly, or that LH’s large-scale purchase demand may have been a factor in driving up market prices. In particular, it cannot be ruled out that LH’s purchase of villas and multi-family houses, where market information is relatively scarce compared to apartments, may have led to inaccurate appraisals, resulting in overpricing.

Second, the potential for mismanagement increases. If the LH fails to properly assess the actual condition or long-term maintenance needs of the property during the traditional appraisal process, it may incur unexpected maintenance costs after purchase, or the property may quickly depreciate in value and become a non-performing asset. This can increase LH’s financial burden and cause inconvenience to residents (19, 20).

Third, it may have contributed to low business outcomes. While there are many factors behind LH’s inability to achieve its targeted acquisition volume, it is possible that its traditional valuation methodology was out of line with market prices, which made it difficult to negotiate prices with sellers (11). Especially during volatile periods in the real estate market, traditional methods may not get you the right price at the right time, resulting in lower closing rates.

LH has recently recognized these problems and has been making various efforts, such as introducing the cost method, strengthening cooperation with appraisers’ associations, and introducing a construction cost-linked pricing method3. This shows that LH recognizes the limitations of the traditional appraisal method and is striving to build a more objective and efficient pricing system. This change is timely, especially considering that unlike apartments, multi-family houses are more likely to be overpriced because it is difficult to compare market prices.

8. Benefits of AVMs: Better data-driven real estate valuations

An alternative to traditional appraisal methods, an automated valuation model (AVM) is a computerized system that quickly and objectively estimates a property’s market value based on a variety of data points. AVMs analyze a vast array of data, including public records, market trends, historical transaction data, and location information, to estimate property value, which is distinctly different from the traditional method of relying on site visits and manual analysis by human appraisers.

The main advantages of AVMs include:

First, speed and efficiency. AVMs can provide near-instantaneous valuation results by dramatically reducing the time and effort required for traditional appraisals.

Second, the cost savings are significant. It’s economical because you can avoid the costs associated with traditional methods, such as site visits and appraisal fees.

Third, you’ll gain consistency and objectivity. By using standardized data and algorithms, we can eliminate human subjectivity and bias, resulting in consistent assessments.

Fourth, it’s highly scalable. It can simultaneously value large real estate portfolios, which is useful if you have a lot of assets to manage, such as a public institution.

Fifth, have broad data accessibility. You can access a wide range of public and private databases to perform comprehensive analysis .

In particular, XAI Land’s AVM can provide auction rate analysis to provide deeper insights into real estate valuation. Auctions are a pricing mechanism that reflects the actual supply and demand in the marketplace, and auction valuation analysis can be an important indicator of changes in the market’s valuation of a particular neighborhood or type of property. This can help identify real-time market trends that traditional appraisals struggle to capture, and can help identify potentially overvalued or undervalued properties. Given that auction appraisals, unlike collateral appraisals, are often determined without any consideration of profitability or risk, and that the difference between an auction appraisal and the actual winning bid can be due to a variety of factors, including changing market conditions, auction rate analysis can be a useful supplemental indicator to determine the true value of a property. The fact that government agencies and tax authorities are increasingly utilizing automated models for large-scale real estate valuations is a testament to the practicality and efficiency of AVMs.

9. Bottom line: Automated valuation models streamline public housing asset management

The analysis in this report shows that many of the key challenges faced by SH and LH in the public rental housing business, particularly the high cost of acquisitions and the resulting financial burden and potential for non-performing assets, can be linked to the inherent limitations of traditional appraisal methods. Traditional appraisal methods suffer from subjectivity, late reflection of market changes, and a lack of comparable data, which can be compounded by the nature of the public rental housing business, which requires the acquisition of large and diverse properties.

Automated valuation models (AVMs) are emerging as an alternative to overcome the limitations of these traditional methods and enable more accurate and efficient real estate valuation. In particular, the transaction rate analysis capabilities provided by XAI Land’s AVMs reflect the true valuation of the market, which can help SHs and LHs make more informed purchase decisions, reduce the risk of potentially overpriced purchases, and ultimately increase the efficiency of asset management. Auction data is an important indicator of the market’s immediate reaction, and valuation using it can provide insights that are difficult to obtain through traditional methods.

In conclusion, SHs and LHs should consider actively adopting modern, data-driven technologies, such as automated valuation models, to improve the efficiency and transparency of their buy-to-let housing operations, and to ensure the efficient use of public funds. The transaction valuation analysis provided by XAI Land’s AVM can make an important contribution to this effort, which in turn will help provide more stable and efficient housing for vulnerable populations.

About XAI Land

XAI Land envisions a world where Koreans, no matter where they may call home, can confidently finance and transact real estate with complete transparency, free from the risks of fraud, unfair practices, or being ripped off.

Our mission is to support real estate transactions with the most accurate automated valuation models (AVMs), ensuring accurate valuations and transparent transaction processes. We are constantly striving to prevent real estate fraud, protect fair prices, and provide a seamless and secure experience in all real estate-related processes, both domestically and internationally.

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