누가 내 집값을 조정하고 있을까요? 한국 부동산 가격 산정의 숨겨진 갈등

< English follows Korean >

최근 부동산 시장이 진화함에 따라 무결성을 지닌 자동가치산정모형(AVM)은 은행과 금융 기관에 없어서는 안 될 도구가 되었습니다. 자동가치산정모형의 사용에는 무결성이 가장 중요하기에 최근 미국 연방 규제 당국이 도입한 새로운 규정이 화제가 되고 있습니다.

2024년, FDIC(연방예금보험공사)를 포함한 미국 연방 기관은 소비자의 주 거주지에서 보호되는 거래에 사용 되는 AVM의 신뢰성과 무결성을 강화하기 위한 규정을 최종적으로 발표했습니다.

최종 규칙에 따라 기관은 소비자의 주 거주지를 담보로 특정 거래를 하는 기관이 이를 위해 설계된 정책, 관행, 절차 및 제어 시스템을 채택하도록 요구할 것입니다:…이해 상충을 피하기 위해 노력합니다;

FDIC. (2024). Agencies Issue Final Rule to Help Ensure the Credibility and Integrity of Automated Valuations. Federal Deposit Insurance Corporation. Retrieved from https://www.fdic.gov/news/press-releases/2024/agencies-issue-final-rule-help-ensure-credibility-and-integrity-automated.

이 판결에 따라 금융 기관은 데이터 조작을 방지하고 이해 상충을 피하기 위한 정책과 관행을 수립해야 합니다. 또한, 이번 판결은 공정성과 정확성을 보장하기 위해 AVM이 독립적으로 작동해야 하는 방식과 직접적인 관련이 있으며, 한국을 포함한 전 세계 부동산 시장에 중요한 의문을 제기합니다.

한국에서의 AVM 서비스 이해 충돌

한국에서도 직접 소유권, 투자 또는 정부의 영향력을 통해 서비스가 금융 기관과 밀접하게 연계되어 있는 AVM 분야에서 잠재적인 이해 상충과 관련한 우려를 직면하고 있습니다. 특히 AVM을 사용하는 동일한 기관이 대출 또는 부동산 관련 재무 결정에 관여하는 경우 부동산 가치 평가의 공정성에 대한 의문을 제기할 수 있습니다.

예를 들어, 주요 은행에서 구축 및 운영하는 AVM 서비스를 생각해보았을 때, 이러한 시나리오에서는 은행이 평가 모델의 개발과 운영에 직접 관여함으로써 해당 기관의 대출 관행에 유리한 결과를 도출하도록 압력을 가하여 평가의 객관성을 훼손할 수 있습니다.

또 다른 구조는 은행에서 부분적으로 자금을 지원하거나 투자하는 AVM 서비스가 있습니다. 은행이 서비스에 대한 재정적 지분을 보유할 경우, AVM 제공업체가 투자자의 이해관계에 영향을 받아 은행의 재무 전략에 유리한 방향으로 부동산 가치평가를 왜곡할 가능성이 있습니다.

세 번째 사례는 AVM을 개발하거나 운영하는 정부 지원 또는 국유 기관과 관련된 경우입니다. 이러한 경우, 공공의 명령에 따라 개발된 AVM 서비스는 정부 기관으로부터 더 광범위한 정책 목표에 부합하는 가치평가를 하라는 압력을 받을 수 있습니다. 이는 특히 공공기관이 AVM과 국가 재산 통계를 모두 관리하는 데 관여하여 공공의 투명성과 내부 목표 간에 충돌이 발생하는 경우가 될 수 있습니다.

독립성이 중요한 이유

독립성과 관련한 핵심 문제는 부동산 거래의 자금 조달을 담당하는 동일한 기관인 AVM 운영자와 고객 간의 잠재적인 독립성 결여입니다. 미국이 이러한 위험을 인식하고 이를 완화하기 위한 규제를 마련한 것과 같이, 한국도 AVM이 부당한 영향력 없이 청렴하게 운영될 수 있도록 유사한 조치를 취하는것을 고려해야 합니다.

최근 AVM 규제의 발전은 투명성과 공정성에 대한 필요성을 강조합니다. 일부 AVM 제공업체는 독립성을 유지하기 위해 노력하고 있는 반면, 대다수의 업체는 여전히 대형 금융기관의 영향력 아래에서 운영되고 있을 수 있습니다. 이는 특히 한국과 같은 시장에서 규제 감독과 업계 관행에 개선의 필요가 있음을 의미합니다.

앞으로 나아갈 길

금융기관과 독립적으로 운영되는 자이랜드의 AVM 서비스는 투명성, 정확성, 공정성에 대한 당사의 책무를 강조할 수 있는 기회입니다. 우리의 독립성은 가치 평가가 외부 압력에 영향을 받지 않도록 보장하며, 이를 통해 고객과 대중에게 안심할 수 있는 신뢰성 높은 서비스를 제공합니다. 더불어, 미국과 한국을 포함한 전 세계 부동산 시장에서 AVM의 역할이 점점 더 중요해짐에 따라, 우리는 AVM 사용의 모든 측면에서 무결성을 우선시 해야 합니다.

편견이 소비자와 경제에 피해를 주는 이유

은행에서 구축 또는 운영하는 AVM 서비스

앞서 언급한 바와 같이, 은행이 직접 AVM을 개발하거나 운영하는 경우, 해당 기관은 대출 목표에 부합하는 가치 평가를 생성하는 데 기득권을 가질 수 있습니다. 예를 들어, 은행이 더 큰 규모의 모기지 대출을 더 쉽게 승인할 수 있게 하기 위해 일관되게 높은 부동산 가치를 제공하도록 AVM을 보정할 수 있습니다. 또한, 은행이 위험한 대출 포트폴리오를 관리하고 있는 경우 AVM을 저평가된 부동산으로 조정하여 고위험 지역에 대한 대출 기준을 강화함으로써 과도한 노출을 피할 수 있습니다. 이러한 조작은 부동산 가치를 낮출 수 있는 특정 거래를 제외하거나 부동산 가격을 부양하는 최근 판매를 지나치게 강조하는 등 기본 데이터 세트의 미묘한 조정을 통해 발생할 수 있습니다.

은행의 재정적 이익을 위해 부동산 가치를 조작할 경우 대중은 상당한 위험에 직면할 수 있습니다. 예를 들어, 은행이 부동산 가치를 과대평가하면 주택 구매자는 합리적으로 감당할 수 있는 수준보다 더 큰 대출을 받게 되어 재정적 부담이 커질 수 있습니다. 이는 부채 부담 증가, 가처분 소득 감소, 경기 침체 시 취약성 증가로 이어져 더 많은 주택 압류로 이어질 수 있습니다. 장기적으로 이러한 왜곡은 주택 거품을 만들어 결국 부풀려진 가격이 터져 경제 전반에 해를 끼칠 수 있습니다. 판매자의 경우, 왜곡된 가치 평가는 기회를 놓치거나 잘못된 정보를 바탕으로 가격을 책정하여 부동산 시장에서 불리한 입장에 놓일 수 있습니다.

은행에서 부분적으로 자금을 지원하거나 투자한 AVM 서비스

은행이 AVM 회사의 주요 투자자인 경우, AVM 제공업체는 재정적 후원자의 이익에 부합하도록 평가 알고리즘을 조정해야 한다는 압박을 받을 수 있습니다. 데이터를 왜곡하는 한 가지 방법은 최종 평가에 영향을 미치는 특정 변수의 가중치를 조정하는 것입니다. 예를 들어 상업 지역과의 근접성과 같은 기능을 더 중요시하여 투자 은행이 부동산을 많이 보유하고 있거나 대출 이자가 많은 위치의 가치를 인위적으로 높일 수 있습니다. 이렇게 될 경우, 기본 시장 데이터가 해당 가치를 완전히 뒷받침하지 않더라도 투자자에게 더 매력적인 부동산이 될 수 있습니다. 이러한 관행은 결국 부동산 가격을 부풀려 은행의 모기지 또는 투자 포트폴리오에 도움이 되는 동시에 잠재적으로 과대평가 리스크로 이어질 수 있습니다.

AVM이 투자 은행과 재정적 이해관계가 있는 지역이나 부동산을 선호할 경우, 대중은 주택의 실제 가치에 대한 오해를 불러일으킬 수 있습니다. 이는 부동산이 인위적으로 고평가되는 투기적 투자로 이어질 수 있으며, 일반 시민이 공정한 가격에 주택을 구입하는 것을 어렵게 만들 수 있습니다. 시간이 지남에 따라 이러한 부풀려진 평가는 부유한 투자자와 일반 주택 구매자 간의 격차를 확대하여 주택 시장의 불평등을 심화시키고 일반 시민의 부동산 소유를 더욱 어렵게 만들 수 있습니다.

정부 지원 또는 국영 기관이 AVM을 운영하는 경우

마지막으로, 정부 투자 기관이나 국영 기관이 AVM을 운영하는 경우, 정책적 목표 또는 경제적 목표에 맞춰 자산 가치를 조정해야 한다는 압박이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 정부가 특정 지역의 경제 성장을 촉진하고자 하는 경우, 해당 지역의 부동산 가치를 과대평가하여 투자 또는 개발 프로젝트에 더 매력적으로 보이도록 AVM을 조정할 수 있습니다. 반대로, 시장이 불확실하거나 인플레이션을 통제하려는 시기에는 AVM을 조작하여 부동산 가치를 과소평가함으로써 투기적 구매를 억제하고 시장을 안정화할 수 있습니다. 또한, 이러한 기관은 국가 부동산 통계 관리에 관여하는 경우가 많기 때문에 이상값을 선택적으로 제외하거나 평균을 조작하여 보다 유리하거나 통제된 시장 전망을 제시할 수 있습니다.

정부가 운영하는 AVM의 편향성은 대중의 신뢰를 훼손하고 더 광범위한 경제 문제로 이어질 수 있습니다. 예를 들어, 국가가 운영하는 AVM이 경제 개발 우선순위에 있는 지역의 부동산 가치를 과대평가하면 시민들은 과대평가된 지역에 투자하도록 부추겨 시장이 스스로 조정될 때 개인의 재정적 손실로 이어질 수 있습니다. 또한 부동산 가치를 과소 또는 과대 보고하면 정책 결정이 잘못되어 공공 자금과 인프라 개발이 왜곡될 수 있습니다. 일반 대중의 경우, 이는 서비스에 대한 접근성과 공평한 부동산 소유가 진정한 시장의 힘보다는 정부의 목표에 의해 왜곡되어 주택 시장과 정부 기관에 대한 신뢰가 약화될 수 있음을 의미합니다.

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“Who Decides Your Home’s Value? The Hidden Conflicts in Korea’s Real Estate Pricing”

As the real estate market evolves, automated valuation models (AVMs) have become indispensable tools for banks and financial institutions. However, the integrity of these tools is paramount, which is why the recent regulations introduced by U.S. federal regulators have been making headlines.

In 2024, U.S. federal agencies, including the FDIC, issued a final rule aimed at enhancing the credibility and integrity of AVMs used in transactions secured by a consumer’s principal dwelling.

Under the final rule, the agencies will require institutions that engage in certain transactions secured by a consumer’s principal dwelling to adopt policies, practices, procedures, and control systems designed to:…seek to avoid conflicts of interest; 

FDIC. (2024). Agencies Issue Final Rule to Help Ensure the Credibility and Integrity of Automated Valuations. Federal Deposit Insurance Corporation. Retrieved from https://www.fdic.gov/news/press-releases/2024/agencies-issue-final-rule-help-ensure-credibility-and-integrity-automated.

This ruling requires institutions to establish policies and practices designed to protect against data manipulation and avoid conflicts of interest. This ruling has a direct bearing on how AVMs should function independently to ensure fairness and accuracy, and it raises important questions for the global real estate market, including here in South Korea.

The South Korean Landscape: Conflicts of Interest in Local AVM Services

In South Korea, we face similar concerns regarding potential conflicts of interest within the AVM space where services are closely tied to financial institutions, either through direct ownership, significant investments, or through governmental influence. These connections can raise questions about the impartiality of property valuations, especially when the same institutions using these AVMs are involved in lending or property-related financial decisions

For instance, consider an AVM service that is built or operated by a major bank. In such a scenario, the bank’s direct involvement in the development and operation of the valuation model might introduce pressure to produce results that favor the institution’s lending practices, potentially compromising the objectivity of the valuation.

Another structure may involve AVM services that are partially funded or invested in by banks. When banks hold a financial stake in the service, there is potential for the AVM provider to be influenced by the interests of its investors, potentially skewing property valuations in ways that benefit the banks’ financial strategies.

A third case involves government-funded or state-owned institutions that may develop or operate AVMs. In these cases, an AVM service developed under a public mandate might face pressures from government bodies to produce valuations that align with broader policy goals. This could be especially concerning if public institutions are involved in managing both the AVM and national property statistics, creating a conflict between public transparency and internal objectives.

Why Independence Matters

The core issue with these cases is a potential lack of independence between AVM operators and their clients, who are often the same institutions responsible for financing property transactions. Just as the U.S. has recognized the risks and set forth regulations to mitigate them, South Korea should consider similar measures to ensure that AVMs operate with integrity and without undue influence.

Recent developments in AVM regulation highlight the need for both transparency and fairness. While certain AVM providers are making strides toward maintaining independence, others may still be operating under the influence of larger financial institutions. This creates room for improvement in regulatory oversight and industry practices, especially in markets like South Korea.

The Path Forward

For AVM services like those offered by XAI Land, which operates independently of any financial institution, this is an opportunity to highlight our commitment to transparency, accuracy, and fairness. Our independence ensures that our valuations are not influenced by external pressures, giving our clients and the public at large the peace of mind they deserve.

As AVMs continue to play an increasingly critical role in real estate markets around the world, we must prioritize integrity in every aspect of their use—both in the U.S. and here in South Korea.

Why Having Bias Damages Consumers and the Economy

AVM Service Built or Operated by a Bank

When an AVM is developed or run directly by a bank, the institution could have a vested interest in producing valuations that align with its lending goals. For example, the AVM might be calibrated to consistently provide higher property valuations, making it easier for the bank to approve larger mortgage loans. Alternatively, if the bank is managing a portfolio of risky loans, the AVM could be adjusted to undervalue properties, allowing the bank to avoid excessive exposure by tightening lending criteria for higher-risk areas. This manipulation could occur through subtle adjustments to the underlying data sets, such as excluding certain transactions that might lower valuations or overemphasizing recent sales that boost property prices.

The public may face significant risks if property valuations are manipulated to serve the bank’s financial interests. For instance, if the bank overestimates property values, homebuyers may be pushed into larger loans than they can reasonably afford, increasing their financial burden. This can lead to higher debt loads, lower disposable income, and greater vulnerability in case of a downturn, leading to more foreclosures. In the long run, such distortions can create housing bubbles, where inflated prices eventually burst, harming the broader economy. For sellers, the skewed valuations could mean missed opportunities or misinformed pricing, putting them at a disadvantage in the real estate market.

AVM Services Partially Funded or Invested in by Banks

In cases where a bank is a significant investor in an AVM company, the AVM provider might feel pressured to adjust its valuation algorithms to serve the interests of its financial backers. One possible way to skew data is by tweaking the weight of certain variables that impact the final valuation—such as giving more importance to features like proximity to commercial areas, which may artificially boost values in locations where the investing banks have a high volume of real estate holdings or lending interests. This could make the properties more attractive to investors, even if the underlying market data doesn’t fully support those values. Over time, this practice could inflate property prices, benefitting the bank’s mortgage or investment portfolios while potentially leading to overvaluation risks.

If the AVM subtly favors areas or properties where the investing bank has a financial interest, the public may be misled about the true value of their homes. This could result in speculative investment, where properties are artificially overvalued, making it harder for average citizens to purchase homes at fair prices. Over time, these inflated valuations can widen the gap between wealthy investors and ordinary homebuyers, contributing to increased inequality in the housing market and making it more difficult for the average citizen to own property.

Government-Funded or State-Owned Institutions Operating AVMs

When an AVM is operated by a government-funded or state-owned entity, the pressure to align property valuations with policy objectives or economic goals may arise. For instance, if the government wants to promote economic growth in certain regions, the AVM might be adjusted to overestimate property values in those areas, making them appear more attractive for investment or development projects. Conversely, during times of market uncertainty or when trying to control inflation, the AVM could be manipulated to understate property values, discouraging speculative buying and stabilizing the market. Additionally, since these institutions are often involved in managing national property statistics, they might selectively exclude outliers or manipulate averages to present a more favorable or controlled market outlook.

Biases in government-run AVMs can damage public trust and lead to broader economic issues. For example, if a state-operated AVM overvalues properties in areas prioritized for economic development, citizens might be encouraged to invest in overhyped regions, leading to personal financial losses when the market corrects itself. Additionally, under- or over-reporting real estate values can misguide policy decisions, skewing public funding and infrastructure development. For the general public, this means access to services and equitable property ownership may be distorted by government goals rather than true market forces, weakening confidence in both the housing market and governmental institutions.